Btw-herzieningstermijn voor een verbouwing: 5 of 15 jaar?

I.                         Herziening van de btw

A.       Btw-aftrek niet altijd onmiddellijk verworven!

De btw-aftrek op de aankoop van een goed of een dienst gebeurt onmiddellijk, lees: op het moment van de aankoop of de factuur. Is de btw-aftrekbaar, want dat is natuurlijk wel een voorwaarde, dan wordt die btw onmiddellijk en volledig in aftrek gebracht in de eerstvolgende btw-aangifte.

In principe is de btw-aftrek wel definitief verworven, maar toch zal de oorspronkelijk gerecupereerde btw in een aantal gevallen moeten gecorrigeerd of geregulariseerd worden. Dat zijn dan de zgn. btw-herzieningen (art. 48 W.Btw) . Hoe die btw-herziening precies moet gebeuren en welke termijnen daarvoor gelden, is volledig vastgelegd in de wet.

B.       Herzieningstermijn inzake onroerende goederen

De kans dat de in aftrek gebrachte btw moet worden herzien, is beperkt in de tijd. Btw-herzieningen kunnen m.a.w. alleen plaatsvinden binnen die zgn. herzieningstermijnen. Is die termijn voorbij, dan is de btw-aftrek wel definitief verworven en kan er niet meer op teruggekomen worden.

Voor de aankoop of de oprichting van een nieuw gebouw bedraagt de herzieningsperiode 15 jaar. Er zijn echter ook nog andere termijnen!

De Belgische btw-reglementering voorziet in drie verschillende herzieningstermijnen binnen dewelke de btw-aftrek van onroerende bedrijfsmiddelen dient te worden gecorrigeerd, in het nadeel of het voordeel van de btw-plichtige (art. 48, §2 W.Btw en art. 9 KB nr. 3) . De herzieningstermijn van 15 jaar is wel de algemene regel als het gaat om de aankoop of de oprichting van een nieuw gebouw.

Soms bedraagt de herzieningstermijn ook 25 jaar!  Dat is met name het geval als er toepassing wordt gemaakt van de optionele btw-heffing op professionele onroerende verhuur. Dat is kortweg de verhuur van een gebouw met btw aan een huurder die het uitsluitend professioneel gebruikt en die zelf ook btw-plichtig is.

Voor de verhuurder is de btw bij de oprichting van het gebouw dan onmiddellijk aftrekbaar, maar die aftrek is pas na 25 jaar definitief verworven. Intussen verhuurt hij het gebouw dan wel met btw op de huurprijs.

De herzieningstermijn van 15 of 25 jaar geldt niet alleen voor de eigenlijke bouwwerken, maar ook voor bv. de architectenplannen in verband met de oprichting van een nieuw gebouw (Btw-commentaar, hoofdstuk 16, afdeling 5, titel 3, rubriek D, subrubriek c) .

Soms is de herzieningstermijn maar 5 jaar! Dat is dan een eerder korte periode dus in vergelijking met de twee andere herzieningsperiodes. Voor verbeterings- en omvormingswerken aan een gebouw, zoals onder meer het leggen van een nieuw dak of het plaatsen van nieuwe ramen, is de herzieningsperiode beperkt tot 5 jaar.

Dikwijls is dat wel een discussiepunt. Als de omvormings- of verbeteringswerken aan het gebouw dermate belangrijk zijn dat er in feite een nieuw gebouw is ontstaan (vernieuwbouw), dan bedraagt het herzieningstijdvak toch 15 jaar in plaats van 5 jaar.

Als de kostprijs, exclusief btw, van de uitgevoerde werken die een belangrijke wijziging aan het gebouw met zich meebrengen, minstens 60% bedraagt van de verkoopwaarde van het gebouw na de uitvoering van de werken, de grond buiten beschouwing gelaten, dan gaat het niet meer om een gewone verbouwing, maar om een vernieuwbouw. Dan bedraagt de herzieningstermijn 15 jaar.

Alle herzieningstermijnen beginnen te lopen op het ogenblik van de ingebruikname van het betreffende onroerend goed.

II.                      Europees Hof van Justitie doet opmerkelijke uitspraak

A.       Concrete feiten

In casu ging de discussie over het verschil tussen de herzieningsperiode van 5 jaar en die van 15 jaar. Dat heeft recentelijk geleid tot een uitspraak van het Europees Hof van Justitie (zaak C-243/23, 12.09.2024, Drebers) .

Concreet liet een Belgisch advocatenkantoor aan haar kantoorgebouw, in de periode van 2007 tot en met 2015, belangrijke verbouwingswerken uitvoeren. Na de werken bestond het gebouw uit een gerenoveerd hoofdgebouw en tussengebouw, een nieuw gebouwde kelder, een glazen bijgebouw en een liftkoker. In 2015 waren de werkzaamheden volledig afgerond en werd het gebouw in gebruik genomen.

Op 1 januari 2014 werd de btw-vrijstelling voor advocaten inderdaad opgeheven en dus oefende het advocatenkantoor zijn historische btw-aftrek uit. Het recupereerde m.a.w. bij wijze van herziening in zijn voordeel de btw op de verbouwingswerken en deed daarbij een beroep op de herzieningstermijn van 15 jaar.

De Btw ging niet akkoord. De Btw erkende wel de uitoefening van de historische btw-aftrek, maar oordeelde dat het niet ging om een vernieuwbouw, maar om een gewone verbouwing. De herzieningstermijn bedroeg voor de Btw dus maar 5 jaar in plaats van 15 jaar.

B.       Wat heeft het Europees Hof van Justitie precies beslist?

Het Hof is met name van oordeel dat de herzieningstermijn van 15 jaar niet alleen van toepassing is op nieuwe gebouwen, inclusief vernieuwbouw, maar ook op grondige renovaties waarvan het resultaat dezelfde economische levensduur heeft als een nieuw gebouw.

Een verschil in de herzieningsperiode tussen renovaties en vernieuwbouw, terwijl beide economisch gezien gelijkwaardig zijn, houdt een schending in van het beginsel van fiscale neutraliteit. Het feit dat het gebouw achteraf voor btw-doeleinden al dan niet als een nieuw gebouw kwalificeert, is irrelevant voor het vaststellen van de toepasselijke herzieningstermijn, zegt het Hof.

C.      Gevolgen van deze uitspraak?

De Btw is eigenlijk fout bezig. De btw-herzieningsregels, zoals ze vandaag door de Btw worden toegepast en geïnterpreteerd aangaande het onderscheid tussen ‘renovatie’ en ‘vernieuwbouw’, zijn volgens deze uitspraak strijdig met de Europese btw-regels. Het is duidelijk dat deze uitspraak van het Hof van Justitie niet zonder gevolg kan blijven voor de Belgische context.

De uitspraak zou de herzieningsregels voor verbouwingen wel eens drastisch kunnen wijzigen. Gaat het om verbouwingen die omwille van hun omvang en belang dezelfde economische levensduur hebben als een nieuw gebouw, dan zal de vijftienjarige herzieningstermijn van toepassing zijn en niet langer de vijfjarige termijn.

Dat kan zowel voordelig als nadelig zij.  In bepaalde gevallen zal dat leiden tot een extra btw-aftrek, in andere gevallen zal de reeds afgetrokken btw deels moeten worden teruggestort. Denk bv. aan de verkoop van een verbouwd gebouw met registratierechten.

De Btw heeft nog niet gereageerd op deze uitspraak, dus u kunt als btw-plichtige nu kiezen voor het beste van twee werelden. Het is mogelijk, wanneer men daar baat bij heeft, zich te beroepen op het arrest van het Hof van Justitie. Anderzijds kunt u zich ook beroepen op de administratieve standpunten als u dat beter zou uitkomen.